購入申込み、契約書のチェックポイント

購入をあせらない

まずマンション購入をあせらないこと。 たまたま冷やかしで見学に行ったモデルルームなどで、「この住戸 が売れてしまえば完売になります」　とか　「今日契約いただかないと他の お客様に取られてしまいます」、　「今日だけオプション家具がついてます」・・・などなど。営業マンはあの手この手で攻めてきます。 ここで、営業マンのペースに引きずり込まれないように注意しましょう。

大阪の町を歩いていると、ひときわ大きな声で、「今日限り、明日から 店じまいします、お世話になりました〜」　と呼び込みしている店を見かけませんか。 不思議なことにその店は次の日も次の日も同じ事を言って営業しています・・・

こんなものにつられて契約を急いでしまうと、「あれ？ 天井が二重天井じゃなかった」、「梁が出ているのに気がつかなかった」　など となり、ご自身が描いていたものとは違うものになってしまいます。

また、契約してから、「マンションを買った」　と友人や身内に打ち明けると、反対される事があります。 これは、なぜか反対されることが多いのですが、その反対の根拠は何かというと、あまり根拠のあることでなかった りするのですが、本人は大きく動揺します。

これは相談する相手が違います！　こういう時こそ、専門家にご相談下さい。 もちろん、相談するタイミングは、契約後より、契約前のほうがいいに決まっていますが・・・・・。

手付金は戻らない

話を元に戻しますが、手付金放棄しないで解約する事は現実にはあまりないと思ってください。

例えば現在、構造計算が偽造された件が世間を騒がせていますが、同じ設計事務所や販売会社のマンションを契約したとしましょう。 「そんなマンションを販売している会社なんて信用できない、解約したい」　と申し込んでも、驚くなかれ、 自己都合による解約になってしまいます。どんなに理不尽だと思っても、あなたは自分の手付金を放棄して解約しなければなりません・・・・

これが現実です。 なぜなら、あなたが契約したマンションは、疑惑のマンションではあるかも知れないけれど、 実際に構造計算に偽造があったかどうか分らないからです。 構造計算に偽造が認められた場合は解約もできますし、昨今こんなに世間を騒がす大問題に発展しているので、 販売会社に対し、資料提出も請求できますが、その間にも時間はどんどん過ぎていきます。

となると最初からこういう事態は避けたいですね。

解約手付けとは

専門用語で「解約手付」という言葉がありますが、一般的にというか、特に定めの無い場合は「手付金」のことです。

　手付金の額だけの損失を覚悟すれば、売主に債務不履行がなくても、 　売主が履行に着手するまでは、無条件に契約の解除ができます。

ここで言う、「履行の着手」　というのは、具体的に言うと、買主が中間金や残金などを売主に提供したり、 売主が登記をしたりする事を指します。ただ、「何をしたら履行の着手」にあたるのか、明確な基準が無いため、 トラブルになることが多いようです。ひどい業者になると、どう見ても「履行の着手していない」のに、「履行の着手に当たる」　などと言う場合があります。 契約前にご相談いただければ、こう言った事態は避けられると思いますが、完全にこじれた場合は、弁護士さんも交えて相談してみるのもよいかと思います。

もう一つのポイントは、相手方が履行に着手した以後は解約手付けによる契約解 除はできません。 相手が履行に着手していなければ、自分のほうが履行の着手をしていても、自分 の方からは解除できます。

注意点としては、解約手付による解除をした場合は、損害賠償の請求を別途することはできませ ん。買主による解除は、買主は手付金を放棄し、売主側による解除は、売主は手付金の倍額を提供すれば契約の解除ができます。

契約前には、必ず重要事項の説明がありますから、その時点で、契約書を棒読みするのではなく、 どのような場合に契約が解除できるか、手付金の放棄はいつまでにできるのか・・・・・など、具体的に確認を忘れずにしておいて下さい。

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説明義務

重要事項では、必ず説明しなければならないことがあります。

通常取引の場合、物件に関する事項と呼ばれるもので、

• 権利関係
• 法令上の制限
• 私道の負担
• 水道電気等の施設の整備状況
• 未完成物件の場合の完成時の形状、構造等
• 区分所有建物の場合の敷地の権利関係、規約等
• 代金、賃借以外に授受される金銭の額等
• 契約の解除9.損害賠償の予定等
• 手付金当の保全措置
• 支払い金等の保全措置
• ローンの斡旋内容等
• その取引に関する宅建業者及び宅地建物取引主任者の記載
• 供託所に関する説明
• 取引態様（売買、交換、貸借の別、及び当事者、代理、媒介の別）

などです。

さらに詳しく言いますと、マンション購入の場合は、区分所有建物に関して、

• 敷地に関する権利の種類・内容
• 共用部分に関する規約の内容
• 専有部分の用途等に関する規約の内容
• 専用使用権に関する規約の内容
• 建物の所有者が負担しなければならない費用を特定の者にのみ減免する旨の内容
• 計画修繕積立金等に関する規約の内容
• 既存積立額
• 管理費用の額
• 管理の委託先
• 維持修繕の実施状況に関する記録

などが説明事項になります。

分からないことは恐れずに質問する

重要の説明は、大規模マンションなどになってくると、ひとりひとりではなく、 まとめて説明される事もありますが、分らない場合は必ず質問してください。 そのためにも事前に重要事項の説明書をもらって熟読する必要があります。

この時点で分らないことがあれば、絶対に契約してはいけません！ 大事ですので、もう一度言いますよ！ 重要事項の説明書をもらった時点で分らないことがあるまま契約してはいけません！

契約書の文言は確かに難しいですし、よく読んでも分りづらいです。 例えば、ローン特約などで分らないことがあれば必ず聞きましょう。 解約の条件でも、どんな条件が自己都合になるのか、具体的に聞いてみて下さい。

最後に重要事項の説明を確かに聞きましたという印をつきます。この印をついてしまうと、重要事項の内容を十分理解して説明を聞いたということになってしまいます。 「そんなの聞いていない！」と叫んでも大抵の場合、通用しませんのでくれぐれもご注意ください。

重要な事実の告知義務

重要事項の説明とは別に、「重要な事実の告知義務」　というものがあり、混同されやすいので説明しておきます。 宅建業者は先に説明した重要事項の説明義務のほかに、重要な事項についての告知義務があります。 よくトラブルになるケースが多いのですが、例えば事件や自殺があった物件、環境などでは嫌悪施設が近くにあったり、騒音などがあった場合、これを告げなければなりません。しかし、そういったことを本当に知らないで、「重要な事実」を告げなかった場合は、 告知義務違反に違反しません。ここが"知っていたに違いない"、"いや知らない"　などとトラブルがよく起こる部分です。

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