ローン見直し

いったん組んだローンをそのままにしないで定期的な見直しが早くローンを 完済させるコツです。 まずローンを減らしていくのには、簡単です。

一言で言ってしまえば、少ない金額を低金利で借り、早く返済することです。

まず借り換えができる条件ですが一般的には残高が1000万円以上、借入期間の残が10年以上、金利差が1％ある場合は間変えたほうがよいとされています。

この条件に当てはまっている人は一度見直してください。

次に借り換先です。 簡単に以下のようにまとめました。

公庫･年金融資･財形融資	→	公庫	不可
公庫･年金融資･財形融資	→	民間（銀行）	可
民間（銀行）	→	公庫･年金融資･財形融資	不可
民間（銀行）	→	民間（銀行）	可

借り換え時の注意点

• 借り換えの諸経費が発生する（金融機関、金額、期間によって異なる）
• 担保割れで利用できない事がある。

最近の銀行の条件はかなり銀行が独自のものを採用しておりますので このあたりのことは各銀行の情報を入念に調べてみてください。

次は繰り上げ返済ですが、先に念のため申し上げておきますと、返済方法としては元利金等型と元金均等型があります。 元利金等型は毎月の返済額が一定です。 毎月の返済が83,000円ならその中に利息部分と元金部分があり、返済当初は利息の支払いの割合が多いです。 しかし殆どの金融機関で採用されており、毎月の返済額が一定なので見かけの返済計画は 楽です。

これに対して元金が定額で、それに利息がプラスされる元金均等型は、最初に返済額が多く、だんだんと返済額が減っていきます。 でもどちらが得かというと、元金均等で組んだほうが、全体で支払い利息は少なくなります。

具体的に見ますと、3000万円を35年で2.78%を元利金等でローンを組んだ場合は、月約112,000円で総支払い額は4,696万円になります。 では今度は同じ金額、金利で元金均等で組んだ場合は、月約141,000円ですが総支払額は4,463万円で約233万円も安くなっています。

しかし先にも言いましたように実情は殆どの銀行が元金均等を採用していなかったり、元金均等で気ローンが組めない人もいますので最初にローンを組むときには注意してください。

もう一つの鉄則、早く返すことについて言えば、まずローンの期間を短くすると言うことです。

現在の長期金利選択型でみても30年は４%、　20年で3.85%, 10年で3.6%になっています(UFJ銀行)ので、これでみても短い期間で組んだほうが金利は安くなるのが分ります。 但し最初からローンを減らしたいために無理して期間を短くしますと、長い人生何が起こるか分りませんから、厳しくなるときもあります。

ですから最初からギリギリの計算で短縮するのではなく、すこし長くても十分支払っていける余裕の期間で組んで余裕ができれば繰り上げ返済で返していってください。 繰上げ返済は早期に実施すればするほどローンは減っていきます。 言葉だけでは実感としてピンとこない人がいますので、実際にどれだけ減るか例を見てみましょう。

例えば住宅金融公庫で2,420万のローンを35年で借り入れた場合、100万円繰り上げ返済したいと思った場合、36回以降に100万円繰り上げ返済をするとしたら、短縮される返済は３７回目から62回目の26回分に相当します。 ではこれにより払わなくてすむ利息は1,236,145円、これが払わなくてよくなった金利分です。 いかがですか。大きな金額ですね。

これをもっと早い時期、例では36回目ですから3年目に支払ったことになりますが、１年目で繰り上げ返済をすればもっと払わなくてよい利息は大きくなりますし、反対に遅い時期、10年後、20年後では節約できる利息は小さくなります。

これは最初に支払い金額の元本と利息の割合が、最初は支払い利息が大きいということをお話しましたね。　その結果早い時期に支払い方が繰り上げ返済の効果は大きいことになります。 繰り上げ返済には期間短縮型と返済額軽減型がありますが同じ額を繰り上げ返済したときに期間短縮型のほうが利息軽減効果は大です。 では繰り上げ返済をまとめてみます。

• 金利の高いものから返済していく
• 借入額の多いものから返済していく
• 期間短縮型で返済していく

また住宅ローン減税を受けているのなら繰上げ返済は12月なするより1月にしたほうが 減税効果は大ですよ。

詳しく知りたい場合は｢ちょっと待って！ その住宅ローン｣にかいてあります。
　ちょっと待って！その住宅ローン